¿Comprar o alquilar casa?

Comprar una casa para tenerla en propiedad o vivir de alquiler es una de las decisiones más importantes que debemos tomar en nuestra vida.

De hecho, aparte de elegir pareja y carrera profesional, no creo que haya decisión más importante y con más duración en el tiempo que esta. Por lo que hay que tener todos los datos en nuestra mano para tomar una decisión u otra.

Y como en muchos de los temas fundamentales, depende de cada situación.

¿comprar o alquilar casa?

La opinión que tiene la mayoría de personas es que si habitas en un lugar a largo plazo, lo mejor es comprar. Y tiene sentido, ya que una vez que pagues la hipoteca, te convertirás en propietario de la vivienda, mientras que por mucho que pagues el alquiler, la propiedad del inmueble seguirá siendo del arrendador. Se piensa (erróneamente, como veremos a continuación), que alquilar es tirar el dinero.

Es decir, si eres propietario tendrás un activo en tu patrimonio y podrás disponer de él, mientras que en el alquiler estás sujeto a lo que haga el dueño del inmueble.

Pero esta es una cuestión que no es tan fácil como parece, pues entra en juego un concepto que es el coste de oportunidad. El coste de oportunidad es en el coste que asumes por escoger una opción en lugar de otra.

Costes de comprar vs alquilar

Si eliges la opción de comprar, tendrás que afrontar una serie de gastos iniciales, como son la entrada del piso, que suele ser de un 20% del precio de la vivienda, gastos de inscripción de la hipoteca e impuestos.

Además, tendrás que afrontar otros gastos al comprar que al alquilar no se producen, como gastos en reparaciones, impuestos municipales o el de la comunidad, que normalmente paga el arrendador.

Por ejemplo, para una vivienda de 200.000€, tendrás que pagar inicialmente 40.000€ como entrada para la hipoteca (20% del valor del inmueble).

Además, tendrás que hacer frente a impuestos por la adquisición. Si la vivienda es nueva, tendrás que pagar un 10% de IVA más el impuesto por actos jurídicos documentados, unos 23.000€ más. Si la vivienda es de segunda mano, se pagaría el impuesto de trasmisiones patrimoniales, cuya cantidad sería aproximadamente de 16.000€.

A esto tenemos que sumarle gastos de notaría, Registro de la Propiedad y tasación del inmueble, que pueden ser de 1.000 a 2.000€.

Es decir, los costes iniciales sumando entrada del inmueble, impuestos y otros serán como mínimo unos 57.000€, pudiendo alcanzar más de 65.000€. Por un inmueble de 200.000€.

Además, el hecho de escoger la opción de comprar frente a alquilar tiene mayores riesgos.

Por ejemplo, si por algún motivo dejas de pagar la hipoteca por una mala situación económica, el banco con el que tengas concertado la hipoteca te podrá echar del piso.

En cambio, si atraviesas una mala situación económica estando de alquiler, siempre tendrás la opción de dejar ese piso y buscar otro más económico.

Coste de oportunidad

Para el caso del alquiler, no tendrás que hacer frente a este tipo de costes iniciales. Por lo que para hacer una comparativa de ambas opciones, tendremos que tener esto en cuenta.

Si quieres comprar tendrás que tener un dinero disponible importante, mientras que para alquilar no es necesario.

Y aunque sí tenga ese dinero, ¿sigue siendo mejor ir siempre por la opción de la propiedad?

No siempre. El dinero que te ahorras del pago inicial de la casa, impuestos e hipoteca (los 57.000€), lo puedes destinar a invertir para sacarle una rentabilidad.

Es asombroso lo mucho que se puede multiplicar el dinero si lo inviertes a largo plazo, gracias al efecto del interés compuesto.

Eso sí, si optamos por la opción de comprar el inmueble, una vez que hayamos pagado la hipoteca, este formará parte de nuestro patrimonio. Y si el mercado inmobiliario crece, nosotros podremos beneficiarnos de ello.

Comparativa entre comprar y alquilar nuestra casa

Vamos a los números, que es lo que en realidad nos importa. Vamos a comparar a dos individuos con los mismos ingresos y que van a vivir en una casa igual, pero uno de alquiler y otro en propiedad.

Para simplificarlo al máximo, vamos a considerar que es un individuo con unos ingresos mensuales fijos de 2.000€ netos, que va a residir en una casa de 200.000€.

Propiedad

En primer lugar, si compra la casa tendrá que hacer frente al pago de la entrada, impuestos y otros gastos asociados, como hemos visto antes. Vamos a considerar que es una vivienda de segunda mano, por lo que esos gastos iniciales ascienden a 57.700€.

Supongamos que el préstamo que firma el sujeto con el banco es de 20 años. Por ello, la cuota de hipoteca quedaría en 887,36€ al mes.

Además, consideremos que soportaremos unas gastos mensuales de 200€ en concepto de IBI, comunidad, mantenimiento y reparaciones, que es el coste medio que tienen las viviendas por este concepto.

Por último, vamos a suponer también unos costes mensuales de 400€ para comida, suministros y otros gastos para el día a día. Por lo que de los 2.000€ de ingresos, se nos quedan unos 512,64€ para poder ahorrar e invertir.

Si tenemos en cuenta una rentabilidad media de la bolsa del 6,7% anual durante 20 años, obtendríamos un rendimiento de 257.531,14€.

También tenemos que tener en cuenta la revalorización de la vivienda en estos 20 años. Los inmuebles se suelen revalorizar conforme a lo hace la inflación. Por lo que suponiendo un 2% de crecimiento anual, la vivienda tendría un valor final de 297,189,48€.

Si sumamos el valor del dinero más el valor del inmueble, tendríamos un patrimonio total de 554.720,62€ al cabo de los 20 años.

Alquiler

Pasamos ahora a la opción del alquiler.

Para calcular la cuota de alquiler, vamos a tener en cuenta la media española del valor de los arrendamientos. Actualmente, la rentabilidad de los alquileres respecto al precio de la vivienda tiene un PER de entre 22 y 25 veces. Esto quiere decir que tardaríamos entre 22 y 25 años en recuperar el precio de la vivienda con el dinero que ganamos por alquilar la vivienda.

Teniendo en cuenta estos datos, con un PER de 23,5 veces, la cuota mensual de alquiler sería de 709,22€.

Para el caso del alquiler, no tendríamos que sumar los 200€ de los costes que mencionamos antes, pues de ellos se encarga el arrendador normalmente. Pero sí los 400€ de gastos del día a día.

Por ello, de los 2.000€ de ingresos mensuales, se nos quedaría unos 890,78€ mensuales para ahorrar e invertir.

En este caso, todo nuestro patrimonio será el dinero que ahorramos e invertimos, ya que la vivienda no será nuestra. Debemos tener en cuenta que tenemos disponibles los 57.700€ que no gastamos como inversión inicial.

Tras 20 años de inversión, con la misma rentabilidad del 6,7% anual, tendríamos un patrimonio final de 667.030,30€. Algo más de 100.000€ más que en el caso de la compra de la vivienda.

No obstante, debemos tener cuenta que una vez que hayamos pagado la casa, no tendremos que pagar más hipoteca, mientras que en la opción de alquiler tendremos que seguir pagando la renta mensual.

Pero también es verdad que teniendo en cuenta solo el valor del dinero líquido, en la opción de alquiler tenemos unos 400.000€ más que en la opción de la compra. Y cuánto más dinero tengamos, mayor será el efecto del interés compuesto para sacar rentabilidad a nuestro dinero.

Vemos a continuación una tabla en la que comparamos las opciones de comprar y alquilar con estos datos.

PropiedadAlquiler
Ingresos2.000€2.000€
Hipoteca/Alquiler887,36€709,22€
Gastos600€400€
Ingresos restantes512,64€890,78€
Capital acumulado257.531,14€667.030,30€
Valor inmueble297.189,48€0
Patrimonio total554.720,62€667.030,30€
Plazo de 20 años, rendimiento de inversión del 6,7% y revalorización del inmueble del 2%

Entonces, ¿comprar o alquilar?

Como ves, son muchas las variables que tenemos que tener en cuenta. Por ejemplo, si tenemos un perfil de inversión más conservador, y en lugar de un rendimiento del 6,7% anual utilizamos un 4%, la opción de la propiedad saldría ganando.

O si el préstamo en lugar de ser de 20 años tiene una duración de 30, la opción del alquiler sería aún más evidente.

Los casos son infinitos, y dependerá de las circunstancias de cada caso. Pero de forma general, la opción del alquiler suele ser la económicamente más eficiente, sobre todo si sabemos gestionar bien nuestro dinero.

Recuerda: en la vida estamos para disfrutar de las cosas, no para poseerlas. Que no te engañen diciendo que tener una propiedad es un signo de éxito o cualquier otra chorrada.

El alquiler está erróneamente asociado a personas que tienen dificultades económicas, pero puede ser una opción bastante válida para cualquier persona.

Es una situación que depende de las circunstancias personales, y de otros factores como la localización de la vivienda, el tipo de interés de la hipoteca, y la revalorización de acciones e inmuebles.

Tomando valores históricos, las acciones han crecido un 6,7% de media anual, mientras que los inmuebles un 2%. Pero esta situación puede ser distinta en los próximos años. Es algo imposible de predecir.

Los costes iniciales de alquilar son escasos. Solo tendrás que pagar la fianza, que suele ser de uno a dos meses de alquiler, y que te serán devueltos al final si has usado el inmueble correctamente.

Alquiler para mayor libertad

La hipoteca es, para muchas familias, una carga que no les permite llevar la vida que ellos quieren. Por ello, si queremos llevar una vida más sencilla y sin ataduras, el alquiler es la opción ideal.

Con el alquiler llevarás una vida más libre, ya que te será más fácil cambiar de localización, podrás cambiarte de casa si te deja de gustar en la que estás, o aumenta la familia y necesitas una casa más grande, etc.

Además, es la opción ideal para aquellas personas que cambian muchas veces de lugar de trabajo, o no les gusta vivir siempre en el mismo sitio. Y también para aquellos que no tienen una seguridad en sus ingresos.

La opción del alquiler te da más flexibilidad, lo que se traduce en más libertad.

Y como hemos visto, en términos puramente económicos, la percepción inicial que teníamos de que comprar es siempre mejor que alquilar no es así siempre.

¿Cómo está la situación actualmente en España?

Si bien es cierto que la opción de alquiler ha crecido en los últimos años, España sigue siendo un país de propietarios. Un 80% de los españoles tienen su vivienda en propiedad.

De hecho, muchas personas utilizan los inmuebles no solo como vivienda, sino también como inversión, ante la desconfianza de la bolsa.

También hay una opción que está creciendo bastante los últimos años, que es vivir de las rentas de tus inmuebles mientras que vives de alquiler.

Como hemos visto, los costes de comprar son superiores a los de alquilar, pero a la vez tener inmuebles para alquilarlos o venderlos a un precio superior puede llegar a ser muy rentable. Por ello, esta situación que comento no es tan descabellada.

Otra opción relativamente nueva en el mercado es alquilar habitaciones que nos sobran en nuestra casa en plataformas como AirBnB. La rentabilidad de alquilar por días o fines de semana en lugar de alquilar por meses es muy superior.

La parte negativa es que tendrás que compartir casa con desconocidos y tendrás que limpiar la habitación cada poco tiempo. Pero también hay partes positivas: podrás conocer a gente nueva, incluso de otros países o culturas. Y por qué no, hacerte amigo de ellos.

Esta es nuestra opinión en el debate de comprar vs alquilar una casa. Si te ha gustado, compártelo en tus redes sociales, y dinos cuál es tu opinión en los comentarios.

2 comentarios en “¿Comprar o alquilar casa?”

  1. Todo muy bonito y genial el alquiler, hasta que alguien se topa con la realidad.

    ¿Has pensado en cuando llegue la jubilación?
    Cuando te jubilas, si eres propietario y has pagado la casa (que es lo más normal), no has de pagar ninguna quota. Teniendo en cuenta que al jubilarte tus ingresos seguramente disminuiran.
    Y además dispones de un activo en propiedad (tu casa) que puede vender o hacer una hipoteca inversa con la que puedas pagarte una residencia en caso de necesidad.

    En cambio si alquilas, tendrás que seguir pagando alquiler. Si, siempre puedes moverte a otro piso más barato, pero no conozco mucha gente de 65 años en arriba que tenga ganas de mudarse y lanzarse a la aventura.

    Y esto lo digo por experiencia

    1. Hola!

      Gracias por dejar tu opinión en el blog.

      El punto que comentas es muy interesante. La tranquilidad que da tener una casa en propiedad, sobre todo para cuando ya eres mayor, es un factor muy importante a tener en cuenta en el análisis.

      Creo que es una cuestión que depende mucho de la persona. Para aquellos que no les importe vivir en un mismo sitio toda la vida, que tienen ingresos estables, y que no tengan grandes aspiraciones en acumular capital para intentar jubilarse antes o cualquier otra cosa, tener la casa en propiedad es la mejor opción sin duda.

      Pero el objeto de esta entrada era ver que desde un punto de vista económico, y de libertad de decisión en tu vida, el alquiler puede suponer una mejor opción. Como digo, no es un estilo de vida que quieran llevar todos, pero es tan válido como cualquier otro.

      Un saludo.

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